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親などが元気なうちに希望通りに財産を引き継ぐ手段の一つに「生前贈与」があります。特に土地や建物のように利用目的が限られて分割が難しい場合、生前贈与で名義変更することで、所有権をはっきりさせられます。不動産を生前贈与するメリットや、手続きの流れ、税金について解説します。

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1. 不動産（土地や建物）を生前贈与するメリット

不動産を生前贈与する主なメリットには、以下の3つが挙げられます。

・希望の相手に、確実に不動産を引き継げる

・相続税を減らせる可能性がある

・認知症対策になる

1-1. 希望の相手に、生前に確実に不動産を引き継げる

生前に不動産の名義変更をすることで、希望通りの相手に確実に不動産を引き継ぐことができます。

生前贈与をしておらず、遺言書もない場合は、遺産の分け方を決める「遺産分割協議」で、誰が不動産を相続するかが話し合われます。

しかし、不動産は物理的に分けられないことから相続人同士でもめることも多々あります。また、特定の相続人に引き継ぐことが決められず、相続人同士で不動産を共有するケースもあります。しかし、不動産の共有は、売りたいときに全員の合意がないと売れないなどトラブルの元です。不動産を生前贈与することで、こうしたデメリットを避けることができます。

1-2. 相続税を減らせる可能性がある

不動産を生前贈与することで相続税を抑えることができる可能性があります。

特に将来値上がりしそうな不動産は、値上がり前に生前贈与を検討するとよいでしょう。たとえば、現在3000万円程度の不動産が、数十年後の相続時には2倍の6000万円になるなど大幅な値上がりが見込めるようなケースです。相続税と贈与税では税率が違うものの、他の財産額によっては値上がりした後に相続税を収めるより、今のうちに贈与して贈与税を支払ってしまった方が税金が安くなる可能性があります。

また家賃収入のある不動産の場合、その収入により被相続人の財産が増えた後に相続すると、相続税が高くなる恐れがあります。一方、生前贈与すれば、その家賃収入は、贈与を受けた人の財産となるため相続財産の増加を抑えることができます。

ただし、相続時に取得した土地の評価額を最大8割下げられる「小規模宅地等の特例」は、贈与では適用されないため注意が必要です。「被相続人とその家で同居している」「被相続人の事業を引き継ぐ」など特例の要件を満たしているのであれば、相続のほうが税金を抑えられるかもしれません。このように、贈与と相続のどちらが得かは状況によって異なるため、綿密な税金の計算が必要となります。税理士に相談することも検討して下さい。

1-3. 認知症対策ができる

認知症によって不動産所有者の判断能力が低下すると、投資不動産の管理や、介護費用や老後資金のための土地の売却、相続トラブルを防止するための遺言書の作成などができなくなってしまう場合があります。

このような状況を避けるためにも、不動産所有者である親に十分な判断能力があるうちに、親子間で生前贈与するのも一つの方法です。

私が実際に受けた相談事例を紹介します。高齢の母親と長男の共有名義となっている自宅について、相続時の手続きの煩雑さを避けるためと、母親が認知症になった場合に備える二つの目的で、母親名義分を長男に贈与する手続きを専門家とともに手伝いました。

財産はそれほど多くないため、相続財産は基礎控除額の範囲内で相続税がかからないこと、相続時精算課税制度（後述）を利用することで贈与税がかからないこと、建物の評価額が低く登録免許税が数万円で済むこと、そして他の兄弟は長男が自宅を相続するのに同意していることが決め手になりました。

（本文の続きは以下のリンク先にあります）

https://news.yahoo.co.jp/articles/d531765fc91ee9a4198230deb8aa7bbc5fff9f23